《安家》  ‖ 低佣金即可不做产调？

低佣金即可不做产调？

——房地产中介公司经营中的法律风险

《安家》第9集，于先生买到的房子是查封房，就找阿拉丁中介要个说法，阿拉丁中介店长说：收一个点（1%）的佣金，是不负责做产调的。

按照法律规定，在我们的现实生活中，果真是这样的吗——房地产中介公司佣金收的低就可以不做房屋产权情况的调查吗？

在第7期的时候，我们就讲过房地产经纪人有六大义务，其中第4项义务，就叫做合理审查的义务。所谓合理审查的义务，它具体到房地产中介的业务中就叫“产调”，如查询房屋存在共有人、房屋存在抵押、查封、房屋未缴纳土地出让金、户口占用、房屋存在违建等情况。

《合同法》第424条、第425条虽然没有明文规定房地产经纪人“合理审查的义务”， 但是，无论是根据立法精神还是司法实践，《合同法》条款中规定的“如实报告”一词，既包括将已知信息如实报告给客户，也包含应该尽到合理的审查义务，并把查询结果全面、准确地报告给客户。这是因为，房地产交易中的客户，委托的目的就在于安全地进行交易，而中介公司已经了解的、以及通过查询才能够了解的信息，都是与进行房地产安全交易息息相关的，客户支付佣金进行委托，换取的服务内容：不仅是经纪人要提供交易的信息，还包括安全交易的信息。否则，就违背了合同法的公平原则和诚实信用原则。

这一点，我们从房屋交易监管中心与中介协会关于“产调”的规定也可见一斑：以广州市的为例，房地产交易监督管理部门最近两年发布的有关房地产中介行业投诉的数据分析，其中隐瞒房屋信息（包括未尽核查义务）的投诉居高不下。

广州市房地产中介协会2017年投诉数据显示，隐瞒房屋信息（包括未尽核查义务）的投诉量排名第3，到了2018年，投诉数据分析显示：未核查或隐瞒交易房屋真实情况（如:楼龄、建筑结构、共有情况、土地出让金、户口占用、房屋存在抵押、查封、凶宅、房屋存在违建）这一项，投诉量升至第1。

而根据《广州市房屋交易监督管理办法》第四十八条，违反这一规定的后果是：对房地产中介服务机构处1万元以上5万元以下罚款;对房地产经纪人处1万元以上3万元以下罚款。

这还只是行政责任，房地产经纪人在二手房居间活动中，产权调查工作不到位，一旦交易的标的房屋有瑕疵，尤其是出现重大瑕疵（凶宅、查封房等），必定给客户造成损失。这种情况下，房地产中介公司不仅无权收取佣金（已经收取的当然还要退还），并且还要和房屋出卖方承担连带责任，对客户的损失进行赔偿。懈怠履行“产调”的后果必然是——退了佣金又赔偿。

可见，“产调”是房地产中介公司的一个最基本的义务，无论你收取多少的佣金，这个基本的义务都不能免除的。不少中介公司经营失败并非因为业务不足，而是其缺乏风险管理意识或风险管理措施不当（包括懈怠“产调”以及“产调”不准确）等原因，着实应该引起房地产中介投资人和管理者的重视。

阿拉丁中介店长的说法显然是不靠谱的，这就难怪被人说成是“野鸡中介”，难怪后来出现这家“野鸡中介”跑路的剧情。