原创‖  房屋买卖合同签订后未支付定金，合同生效吗？

房屋买卖合同签订后买家即反悔，拒绝支付定金，合同生效吗?买家需要承担违约责任吗？

答案是肯定的，买家未支付定金给卖家，并不影响房屋买卖合同已经成立并生效，故买卖双方均应遵循诚实信用原则，履行合同约定义务。

笔者作为多家房地产中介公司的法律顾问，常常收到这样的咨询电话，作为一个常识性问题，又是经纪人朋友常常感到疑惑的问题，笔者认为有必要进行科普一下。

长期以来，我们经纪人朋友存在一个误区，一直认为居间方组织买卖双方签订《房屋买卖合同》之后，如果买方没有支付定金给卖方，就认为《房屋买卖合同》还没有生效，这个认识是错误的，买卖合同属于诺成型合同，根据《民法典》第五百零二条规定：依法成立的合同，自成立时生效。也即房屋买卖合同自买卖双方在合同上签字盖章之时就已经生效。

签订合同的目的，就是以签订的合同来约束合同双方当事人依约履行合同义务，双方都要承担起自己的合同责任，保障好彼此的权益不受侵犯。如果一方有违约行为，就要承担相应的违约责任。

合同违约是指不履行、不适当履行、迟延履行合同义务的情形。司法实践中，不履行合同的主要原因有三点：一是当事人法律意识淡薄；二是对合同主要条款重视不够；三是合同执法偏宽也客观上纵容了违约行为的发生。合同违约有损于合同的严肃性，不利于保证交易安全，破坏了诚实信用的交易原则，同时也有损于违约方的信誉和形象。

司法实践中，对于合同签署后并未实际履行的合同，如尚未支付定金，一方违约（即买家违约不买或者卖家违约不卖），在这种情况下，违约方承担的违约责任有一定的特殊性，法院一般会酌情降低违约方的违约责任。

对于违约金标准，法院在判决时会考虑买卖合同履行尚处于初期，合同的履行程度较浅，即便合同约定了明确的违约金标准，只要对方提出违约金过高，法院一般就会酌情降低，因为作为卖家，很难举证因买家违约所造成的损失数额，同时作为买家也一样，法院会认为买家尚未支付任何款项给卖家，在此时卖家违约，买家一样很难举证因卖家违约所造成的损失数额，所以在这种情况下，守约方只能按照买卖合同约定的违约金标准主张，一般房屋买卖合同约定的违约金标准都是房屋成交价的10%，在这种情况下，法院会综合考虑买卖双方的约定、合同履行情况，结合违约金具有一定惩罚性的性质，保护守约方合法权益等因素，酌情决定违约金数额，但这个酌情决定的数额，通常会比约定的违约金低一些。