原创‖  买家拒付“定金”案——签约后未付定金即反悔，买卖合同法律效力如何

（一）当事人基本情况

原告：魏某某
被告：饶某某
第三人：广州丁丁房地产代理有限公司

（二）原告起诉的事实、理由与诉讼请求

2018年1月7日，经第三人广州丁丁房地产代理有限公司提供中介服务，原告魏某某就出售广州市荔湾区XX二街二号房屋与被告饶某某签订《房屋买卖合同》，约定成交价7300000元。合同第三条约定，被告应当于2018年1月7日前向原告支付购房定金50万元；合同第四条第2款约定，被告应当于2018年5月1日前办理按揭贷款手续；合同第十条第2款约定，被告未能按时履行合同约定之义务的，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向原告支付违约金，逾期超过60天则原告有权单方解除合同，并有权没收被告已支付的定金或者要求被告支付该物业成交价10%的违约金。现原告多次敦促被告履行合同义务后，被告仍然拒绝履行，已达合同约定解除条件，原告依法有权解除合同，要求被告承担违约责任与赔偿损失等。故起诉并请求判令：1、请求判令被告向原告支付违约金人民币730000元；2、判令被告向原告支付中介费损失人民币73000元；3、本案诉讼费由被告承担。

（三）被告的答辩理由

被告饶某某辩称：不同意原告的诉讼请求：1、合同虽然签订，定金尚未交付，合同不生效，原告无权要求支付违约金；2、即便原告要求支付违约金，请求的违约金数额过高，应予以减少；3、中介费损失应由第三人赔偿，被告不应承担赔偿责任。

第三人广州丁丁房地产代理有限公司没有到庭参加诉讼，也没有提交证据及书面意见。

（一）《房屋买卖合同》约定的定金并未交付，合同是否生效？

（二）合同生效的情况下，原告是否可以追究定金责任？

（三）原告如果无法追究定金责任如何维护自身合法权益？

（一）审理过程

受诉法院对案件进行了开庭审理，经审理查明，原告魏某某是广州市荔湾区XX二街二号房屋的业主。2018年1月7日，经第三人广州丁丁房地产代理有限公司居间撮合，原告魏某某（卖方，甲方）与被告饶某某（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定魏某某向饶某某出让“广州市荔湾区XX二街二号”房屋，面积为143.36平方米，成交价格7300000元。合同中载明：该物业定金为人民币500000元，买方应当于2018年1月7日前支付给卖方，卖方收到该款后自动转为部分楼款；合同第四条第2款约定，买方须于2018年5月1日前签订购房抵押贷款合同并提交全部贷款所需资料及支付相关费用。合同第十条第1款约定，签署本合同后买房须在约定时间内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除不可抗力原因或经卖方同意，否则视为违约。买方除须承担所有因办理该宗买卖产生的所有费用外，还需向卖方支付该物业成交价10%作违约金。第2款约定，买方逾期支付楼款或未按时履行合同约定之义务的，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期超过60天则卖方有权单方解除合同，并有权没收买方已支付的定金或者要求买方支付该物业成交价10%的违约金。合同备注：经买卖双方友好协商，达成以下共识①该房屋交易办理手续时间为2018年6月22日后。②从2018年5月1日起，该交易房屋供楼款费用全部由买方承担。③买方应尽量在2018年2月8日支付首付款人民币500000元。合同签订后，原告向第三人广州丁丁房地产代理有限公司支付中介服务费73000元。至庭审辩论终结时，被告饶某某仍没有向原告支付包含定金在内的任何款项。同时，双方当庭确认涉案合同已经解除。

（二）法院认识

对该案进行开庭审理后，法院认为：

1、关于合同签订后被告未交付定金是否影响合同效力的问题

买卖合同属于诺成型合同，根据《民法典》第五百零二条规定：依法成立的合同，自成立时生效。具体到本案而言，如果没有其他无效情形，也即《房地产买卖合同》自买卖双方在合同上签字盖章之时就已经生效。

原被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，签约主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，合同并无其他无效情形。

原被告双方签订的《房地产买卖合同》约定：买方（被告饶某某）逾期支付楼款或未按时履行合同约定之义务的，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向卖方（原告魏某某）支付违约金，逾期超过60天则卖方有权单方解除合同，并有权没收买方已支付的定金或者要求买方支付该物业成交价10%的违约金。根据该约定来看，《房地产买卖合同》中的定金性质属于违约定金，是否交付以及交付多少并不影响合同的成立与生效，故本案所涉定金并不属于影响《房地产买卖合同》成立生效的因素。

2、关于违约责任的认定问题

签订《房地产买卖合同》的目的在于实现交易，故鼓励交易是合同法的重要目标和基本原则。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。对于出卖人而言，收取购房款是其合同主要权利，而对于买受人而言，取得标的物的所有权是其合同主要权利。魏某某与饶某某双方订立《房屋买卖合同》是为交易广州市荔湾区XX二街二号房屋，本着诚实信用、鼓励交易的原则，双方均应积极履行，相互协助，尽力促成交易，而非出尔反尔，任意毁约。故饶某某以“资金未能筹措到位”为由拒绝继续履行原合同，明显有违诚信原则，应承担违约责任。

3、关于被告责任以及原告如何获得违约赔偿的问题

涉案合同第十条第2款约定，被告未能按时履行合同约定之义务的，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向原告支付违约金，逾期超过60天则原告有权单方解除合同，被告需向原告支付该物业成交价10%作违约金。现原告要求被告支付该物业成交价10%即730000元作违约金，对此，被告提出确定违约金过高，要求予以减少。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，约定违约金是否过高应以造成的损失作为考量依据，而在双方未提供证据证明违约造成原告具体损失数额的情况下，综合考虑双方的约定、合同履行情况，结合违约金具有一定惩罚性的性质，保护守约方合法权益等因素考虑，法院酌情调整违约金数额为300000元。

关于中介费损失73000的承担问题。中介费属于原告的损失，违约金与赔偿金并用，不冲突，应予以赔偿。

（三）裁判结果

法院对该案开庭审理完毕之后，判决如下：

1、被告饶某某于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告魏某某支付违约金300000元；

2、被告饶某某于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告魏某某支付中介损失费73000元。

（一）正确认识“定金”

1、什么是“定金”？

《民法典》第五百八十六条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

“定金”是指当事人为了保证合同的订立、生效或履行等，按照约定，给付对方当事人一定数量的货币。

具体而言，二手房买卖中的“定金”，是指在二手房交易过程中，为了房屋买卖合同的订立、生效、履行或者顺利终止，按照买卖双方的约定，由买方向卖方支付的一定数量的款项。定金是债权的一种担保方式，是保障二手房交易顺利执行、保护各方当事人合法权益的一种制度。

从这个定义中不难看出，二手房买卖中的定金，它的作用主要包括：保障房屋买卖合同成立、生效和顺利履行，以及房屋买卖合同在无法继续履行的情况下确保合同得以顺利终止。下面我们就通过定金的五个种类来逐一对几个方面的作用进行介绍。

2、定金的种类有哪些？

已于2021年1月1日废止的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称“《担保法》解释”）规定了多种定金，再加上司法实践、交易习惯中形成的，我们通常把定金分为五类，分别是：订约定金、成约定金、解约定金、违约定金与证约定金。

纵观《民法典》第五百八十六条至第五百八十七条是关于“定金”的全部规定，不难看出，《民法典》关于定金的规定，要简洁很多，而且同期实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》甚至未对定金作出规定。

现行法律未对定金的种类作出规定，而现实中定金的情况又要复杂得多，是不是说明定金的适用受到局限、法律对于定金的规定非但没有前进反而是倒退了呢？绝非如此，依据“法无禁止即可为”的法律原则，目前的法律规定反倒是为司法实践与交易习惯留下了更大的空间。因此，在这里为大家分类介绍定金，尤其是结合二手房买卖的交易实践对各类定金进行举例说明，仍然是具有现实指导意义的。

五类定金中，与二手房买卖关系最为紧密的是违约定金，其次是订约定金、解约定金，另外两种与二手房交易实践关系不大，我们不做重点介绍。下面，我们根据与二手房买卖的紧密度为序，逐一介绍一下五类定金。

（1）违约定金

何为“违约定金”？如果说，一个合同从成立，到生效，到履行，再到解除（终止），都可以用定金作为担保形式，违约定金实际就是为合同的履约提供担保的一个类型的定金。

《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《民法典》这一规定，既是关于定金罚则的规定，又是关于违约定金的规定。

“拒付定金”纠纷案例中，原被告双方在《房屋买卖合同》中约定：买方应当于2018年1月7日前向卖方支付购房定金50万元......买方未能按时履行合同约定之义务的......卖方有权单方解除合同，并有权没收买方已支付的定金......卖方未能按时履行合同约定之义务的......买方有权单方解除合同，并有权要求卖方双倍返还定金......

从这一约定来看，《房屋买卖合同》中定金，其目的就是为了确保双方都有足够的诚意去履行合同，不能随随便便违约，否则要付出代价，即买方可能会被没收定金，卖方可能需要双倍返还定金。这就是典型的违约定金。

（2）订约定金

也叫立约定金，是当事人为了确保能够订立本合同，提前支付一定数额的款项，作为订立合同的担保手段，交付定金的一方，如果将来拒绝订立主合同，无权要求返还定金，收受定金的一方，如果将来拒绝订立主合同，则需要双倍返还定金。

这个情况更多地出现在商品房预售（买卖）合同订立过程中，也就是一手楼交易过程中。例如长沙A开发商建设的AA花园小区开盘，购房者张先生选房成功，准备签订买卖合同，按照A开发商拟定的售房程序要求：张先生需要先交付定金10万元，同时与A开发商签订《AA花园商品房认购协议》，协议约定在未来7天之内签订正式的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》。这个《AA花园商品房认购协议》约定的、需要购房者交付的定金就是典型的订约定金（立约定金），其目的是为了通过这个定金担保将来订立正式的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》（法律上所说的本合同）。

（3）解约定金

解约定金，是合同当事人以适用定金罚则作为代价，享受合同解除权的一个定金类型。具体而言，是指当事人在合同中事先约定任意解除权，任何一方当事人都可以行使合同解除权，只不过要以适用定金罚则作为解除合同的代价，即交付定金的一方当事人要解除合同则丧失定金，收取定金的一方当事人要解除合同则需要双倍返还定金。

例如有这样一个二手房买卖合同约定：甲出售房屋给乙，合同约定总房价500万，定金50万，双方在合同中还明确约定：买卖双方均有权解除合同，如果卖方甲要解除合同需要双倍返还定金（即向乙支付100万元），合同解除；如果乙要解除合同则无权向甲要求返还定金（甲有权没收50万元的定金），合同解除。这个例子中的定金就是典型的解约定金。

（4）成约定金

成约定金，当事人交付定金，用作合同成立或者合同生效的条件，则该定金称之为成约定金。

过往法律中规定了成约定金这个定金种类，但是并未就此类定金适用“定金罚则”作出规定，《民法典》及其司法解释中又未对此类定金作出规定，房屋买卖过程与司法实践中，成约定金不发生定金罚则的效力，尤其是二手房买卖过程中很难见到其踪影，故不做详述。

（5）证约定金

证约定金，是用于证明当事人之间合同成立的一个定金类型。

与成约定金不同的是，此前的法律甚至没有对证约定金作出规定，《民法典》及其司法解释中亦未对证约定金作出规定，现实中存在这种定金类型，主要是因为司法实践中当事人可以凭交付定金的证据，例如定金收据、定金转账凭证作为合同已经成立了证据。与成约定金一样，二手房买卖过程中极少用到，亦不做详述。

（二）比较容易与定金混淆的几种款项

1、定金与诚意金（认筹金、意向金）、订金的区分

房屋买卖中的“诚意金”，也有称“意向金”，房屋买卖过程中，主要用在三个地方。

一是一手房销售过程中，开发商为了初步圈选购房客户、方便确定选房顺序，由购房者交付、开发商收取的少量款项，又称为“认筹金”。选房不成，开发商会将诚意金无息退还给购房者，选房成功，诚意金一般会被转作定金。

二是二手房买卖过程中，买方为了表达购房积极性而交付，由卖方收取的数额较低的款项，又称为“意向金”。交易成功，买卖双方签约之后，诚意金往往转为定金，如果买卖双方最终没有订立买卖合同，买方应无息退还诚意金。

三是房屋买卖过程中（更多是二手房买卖），中介机构为了初步锁定购房客户、激励经纪人优先为目标购房客户提供中介服务，由购房客户交付、中介机构收取的额度相对较小的部分预付款。如果在中介机构服务过程中，购房客户顺利签订买卖合同，该诚意金可能转为买卖合同的定金，也可能充抵中介服务费（经纪人佣金），如果最终未能买到房屋，中介机构应当无息退还给购房客户。需要特别提示的是，在二手房买卖过程中，按照各地的中介管理规定，基本上都是不允许中介公司来代收房款（包括定金）的，但是收取一定数额的诚意金（例如广州规定的数额为1-2万元）是可以的。

房屋买卖中的“订金”，是指开发商或者二手房出卖方提前收取的，在房屋买卖交易进行中返还或抵充房价款的预付款。

除此之外，需要注意的是，诚意金、意向金、认筹金、订金、预定金等，都不是严谨的法律概念，目前也没有明确的法律对它们加以规定，之所以在交易实践中不断出现，除了其有一定存在合理性之外，也有开发商或者卖方、中介方利用自己的优势地位强加给购房者的情况。因此，这些款项的交付，相对而言更有利于收款方，可能会给交款方带来一些不利因素。因此特别提醒广大读者在交付上述款项时应高度注意：缴款的同时一定要对款项退还与否以及如何使用进行明确的约定，以免造成不必要的经济损失。

2、定金与留置金、担保金、保证金、订约金、押金的区分

正如本书前面所提到的，《民法典》生效实施之前，《担保法》解释对定金作出了详细的规定，特别规定了“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”

留置金、担保金、保证金、订约金、押金以及订金等称谓，都是“定金”的概念深入人心之前，人民群众对“定金”的通俗叫法、非正式称谓称谓，都不是有法律意义的“定金”，不产生“定金”的法律效力。显然，司法解释之所以这么规定，是为了帮助大家正确区分、准确认识“定金”。二手房买卖过程中，如果需要在合同中约定定金，如果需要过定金进行担保，要厘清定金的概念，杜绝使用其他不规范的措辞，避免不必要的纠纷。

3、定金与违约金的区分

《民法典》第五百八十八条第1款规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

违约金，是指合同当事人拒不履行合同义务或者出现其他违反合同约定行为时，根据合同约定向守约方支付的一定数额的款项。违约金与定金一样，都是《民法典》规定的常用的违约责任承担方式。

“拒付定金”纠纷案例中，原被告双方签订《房屋买卖合同》第十条第2款约定：买方逾期支付楼款或未按时履行合同约定之义务的，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期超过60天则卖方有权单方解除合同，并有权没收买方已支付的定金或者要求买方支付该物业成交价10%的违约金。其中的“每逾期一天按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金”“要求买方支付该物业成交价10%的违约金”等条款约定的这种违约责任承担方式就是违约金。

同为违约责任承担方式，定金与违约金最主要的特点是：二者不能同时使用。也就是说，买卖合同同时约定了定金、规定了“定金罚则”，又约定了违约金，一方违约时，守约方只能二选一，或者要求适用“定金罚则”，或者要求对方支付违约金，不能同时使用两个违约责任承担方式去追究对方当事人的违约责任。

4、定金与赔偿金的区分

《民法典》第五百八十八条第2款规定：定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

这个条款规定的赔偿损失，是另外一种违约责任承担方式。用以赔偿损失的款项即赔偿金，是指合同当事人拒不履行合同义务或者出现其他违反合同约定行为，并因此给对方当事人造成损失，根据合同约定或者按照法律规定承担赔偿责任时支付的款项。主要是在对违约方适用定金罚则或者违约方支付违约金后还不足以弥补守约方的损失时，根据守约方有证据证明的实际损失进行经济赔偿的一种违约责任承担方式，二手房买卖纠纷中比较常见的赔偿损失，有赔偿律师费、中介费、赔偿房屋差价损失等等。

“拒付定金”纠纷这个案例中，法院除了判决被告向原告支付违约金300000元之外，还判决被告向原告支付中介损失费73000元。这就是典型的合同当事人违约之后承担的赔偿损失的违约责任。

（三）二手房买卖过程中如何正确适用定金

1、定金合同

《民法典》第五百八十六条第1款除了规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保”，还规定“定金合同自实际交付定金时成立”。

定金合同在《民法典》中闪亮登场，是我国法律第一次出现定金合同的规定。从《民法典》这一规定不难看出，定金合同属于实践合同，简而言之，就是指的除了合同当事人协商一致之外，有义务支付定金的一方当事人还需要实际交付这个定金，才能够产生法律力，起到定金合同的作用。

定金合同可以是由当事人双方签字的独立的合同文本，也可以或者说更常见的是主合同（例如“房屋买卖合同”）中嵌入的定金条款，主合同中的定金条款就是定金合同。

2、定金的比例与数额

《民法典》第五百八十六条第2款规定：定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

二手房买卖合同订立之前，无论是买卖双方直接洽谈，或者是在中介机构组织下进行洽谈，总之这个时候双方开出的交易条件已经十分接近。经过最后从上述法律规定可以看出，定金的数额一般是当事人自由协商、随行就市，但不能超过买卖合同标的额（房价总价款）20%的上限。二手房交易实践中，定金较低的情况下，占到总房价款的1-5%，定金较高的情况下，可能占到总房价款的10-20%。例如房价款合计300万元，定金数额少则2-5万，多则20-30万定金，甚至极个别时候应业主要求支付50-60万的定金（即通常所说的“大定”），这个交易的定金数额就不能超过60万，如果真的超过了，超过部分则名为“定金”，实为预付款，不产生定金效力、起不到定金的作用。

还有一种情况，即买卖双方在合同中就定金数额进行约定之后，买方实际交付定金的数额高于或者低于约定的定金数额，按照《民法典》这一规定，视为当事人用实际行动变更了定金数额的约定，双方实际执行的定金也就是产生定金效力的金额，以实际变更之后的定金数额为准，这更进一步彰显了定金合同的实践合同属性。

例如房价款合计300万元，买卖合同约定的定金数额为20万元，买方实际交付了30万元，是不是当然全部根据上述法律规定作为定金呢？当然也未必，要分两种情况，如果是买卖双方就30万元的定金数额进行确认的可以“视为变更约定的定金数额”，包括买方付款备注为“定金卖方无异议”，或者卖方收款后出具收据写明款项用途为定金，且买方欣然接受。但是如果买卖双方并未就买方交付的30万元款项用途进行新的说明或者约定，此后双方又对此款性质意见不一致的，理应根据合同约定认定其中的20万元为定金，多出的10万元为预付款。

3、二手房买卖合同中约定了定金，买方并未交付定金，会有哪些影响？

（1）定金合同不成立：如前所述，“定金合同自实际交付定金时成立” ，主合同虽然约定了定金，买方并未实际交付，定金合同不成立。

（2）不影响主合同的效力：定金合同作为一个担保合同，在法律上是处于从合同的地位，举例说明：相对于房屋买卖合同这个主合同而言，定金合同即从合同的无效并不影响主合同的效力，因此，在“拒付定金”纠纷案例中，买方在签订《房地产买卖合同》之后没有交付定金，并不影响房屋买卖合同的生效。

（3）当事人可以选用其他违约责任方式：定金合同不成立，定金罚则自然无从谈起，主合同履行过程中，守约方如果要追究对方违约责任，可以选择要求支付违约金、赔偿损失等方式。“拒付定金”纠纷案例中，尽管因为买方签订房屋买卖合同之后拒绝交付定金，导致定金合同不成立，无法适用定金罚则，但是卖方采用要求支付违约金、赔偿金的方式成功追究了买方的违约责任，就是十分生动的例证。