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原创‖ 老公“私自”出售共有房产案——二手房买卖中夫妻一方擅自卖房的三种情况及法律应对目录 案情简介 案件争议焦点 审理过程和裁判结果 实务指引 ✦ 案情简介 （一）当事人基本情况 原告：费某某 （二）原告起诉的事实、理由与诉讼请求 2017年6月16日，原告就购买位于佛山市南海区里水镇XX路XX号房屋（以下简称涉案房屋）事宜，经第三人湾湾公司介绍，与被告宾某签订《房地产买卖合同》，约定：涉案房屋总价260万元，2017年6月17日前买方（原告）需向卖方（被告）支付20万元作为购房定金，卖方（被告）应于签约后5日内向抵押银行申请提前还贷，依约办理公证委托并向原告提供相关材料如抵押银行通知等，以供原告履行合同义务，因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料、逾期办理交易、逾期办理按揭等买卖相关手续，若逾期超过10天仍未履行，如守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。签约后，原告依约履行了自己的义务，支付了定金20 万元，并于2017年7月1日取得《同意购房抵押贷款意向书》。同时，为了更顺利地推进和继续履行房屋买卖合同，原告于2017年6月30日另行向被告支付了50万元首期楼款用于办理提前还贷与赎契 [1] 。被告收到定金及部分首期楼款后没有履行相关合同义务（包括但不限于申请提前还贷，向原告提供资料等）。此后虽经原告多次催促，被告始终未能履行相关合同义务，导致房屋交易迁延至今。根据《合同法》第八条 [2]、第一百零七条的规定及本案的事实，原告认为，双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，被告的行为违反合同约定，构成违约，应向原告承担继续履行及支付违约金的违约责任。 （三）被告的答辩理由 被告宾某辩称：1、被告依约向银行申请提前还贷，因银行未能及时批准，不能提前还贷，故被告宾某不存在违约行为，现被告宾某不同意继续交易。即使法院认为被告宾某应承担违约责任，原告主张的违约金也过高，应以同期贷款利率计算违约金。2、房屋是二被告夫妻共同财产，被告宾某在签订买卖合同时，没有征求被告秦某某的意见，其处分行为无效，且原告与被告宾某签约前，原告亲自到涉案房屋看过现场，明确知道被告宾某已结婚，有意不征求被告秦某某的意见，其主观上存在恶意，损害被告秦某某的合法权益。3、原告“要求继续履行”的诉讼请求与买卖合同第六条约定的违约条款相互矛盾，不应支持。4.被告秦某某在收到本案的追加通知前，因出于小孩读书的需要，且不知道该房屋已被出卖，已将小孩户口迁入该房屋，合同未约定两被告需将户口迁出，或不能迁入户口，若判决合同继续履行，将存在现实的困难。综上，请法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 被告秦某某辩称:本案《房地产买卖合同》无效。两被告早年登记结婚，婚后生育了两个孩子，一个现正上小学，一个刚上初中，一家人一直生活在此。涉案房产是被告夫妇的唯一住房，被告妻子体弱多病，与两个小孩一直居住在涉案房子里，家人对涉案房屋从生活上依赖，感情上不舍，近一年来，被告宾某的父母来广东生活，也住在涉案房屋，被告秦某某坚决不同意出售涉案房屋。此外，被告秦某某认为，涉案房屋系两被告婚后购买，属夫妻共同财产，处分该财产须经夫妻共同决定方可为之，本案合同的签订事先未经被告秦某某的同意，事后又未能取得秦某某的追认，合同应属无效。 第三人湾湾公司辩称，签约时，各方按照正常程序推进，经纪人在组织签订买卖合同之前问过被告宾某，被告宾某确认夫妻均同意出售房屋，房屋产权登记在他本人名下，由其本人签署合同出售即可。2017年7月28日，经纪人打电话联系被告宾某，了解银行还贷进度，被告宾某表示不愿意继续交易，要求终止合同。 第三人中行南海支行辩称，被告宾某2017年6月17日向中行南海支行申请提前还贷，该行通知被告宾某9月17日可以扣款，因被告宾某称有纠纷，要求延迟扣款，故至今未扣。 案件争议焦点 （一）被告宾某与被告秦某某夫妻共有房产，被告宾某一人签字出售，案涉《房地产买卖合同》是否有效？ （二）如果《房地产买卖合同》有效，是否应当继续履行？ （三）二被告是否应承担其他违约责任？ 审理过程与裁判结果 （一）审理过程 受诉法院对案件进行了开庭审理，经审理查明，法院对于原告（买方）、被告宾某（卖方）、第三人湾湾公司（中介方）签订《房地产买卖合同》的过程予以确认，对交易过程中争议焦点之外的事实也予以确认。法院另查明，两被告于2009年9月1日办理结婚登记，涉案房屋于2017年1月15日办理权属登记至被告宾某名下。案件审理过程中，根据原告提供的证据线索，应原告代理律师申请，人民法院向有关金融部门进行了调查，调查获取的证据证实：在原告就购买涉案房屋申请按揭贷款的过程中，应贷款银行的要求，被告秦某某向中国银行股份有限公司广州荔湾支行出具了《具结书》一份，明确两被告是夫妻关系，被告宾某出售涉案房屋经得被告秦某某同意。被告秦某某认为《具结书》落款签名不是其本人所签，经法院释明，原告当庭申请对《具结书》中被告秦某某的签名的真实性进行笔迹鉴定，后被告秦某某回复：经过回忆，确认《具结书》上的签名为其本人的签字。 （二）法院认识 对该案进行开庭审理后，法院认为： 1、关于案涉《房地产买卖合同》法律效力的问题 法院认为，《物权法》第九条[3] 规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力;未经登记，不发生法律效力。”第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”上述规定确立了物权登记的公示公信原则。本案中，涉案房屋登记在被告宾某一人名下，登记状况为单独所有，原告基于房产登记情况相信宾某为房产权利人，与宾某签订《房地产买卖合同》，合同内容系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即使案涉房屋为被告夫妻共同财产，根据上述规定，被告以其妻子不同意出售，其无权出售为由要求确认《房地产买卖合同》无效，亦没有法律依据。且二被告的主张与被告秦某某本人签署的《具结书》反映其对被告宾某出售涉案房屋知情且同意的事实不符。被告秦某某虽未在《房地产买卖合同》上签名，但涉案房屋在两被告夫妻关系存续期间购买，两被告亦确认该房屋为其夫妻共同财产，被告秦某某作为被告宾某的配偶，对被告宾某出售涉案房屋知情、同意。 综上，两被告关于被告宾某出售涉案房屋未经被告秦某某同意、合同无效的主张均没有事实和法律依据，法院不予采纳。 2、关于《房地产买卖合同》是否应当继续履行的问题 受诉法院认为，本案原被告签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人在协商一致的基础上订立的，签约主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，且合同履行没有法律上和事实上的障碍，双方均应依约切实履行。 3、关于二被告是否应承担其他违约责任的问题 原告在履行《房地产买卖合同》过程中不存在违约情形，是守约方，作为守约方，原告诉请被告宾某从2017年6月20日起至实际履行完毕过户登记之日止按总成交价260万元每日千分之一计付违约金，两被告不同意支付。经审查，《房地产买卖合同》约定的违约金计付标准过高，法院根据公平原则调整为每日按总成交价的万分之三，即被告宾某应按每日780元的标准向原告计付违约金。关于违约金的计付时间，综合本案各种因素，法院认为，原告诉请的违约金应自2017年6月20日起计算至本判决作出之日（2018年9月30日），故被告宾某应支付违约金364260元（780元/天×467天）予原告。被告秦某某虽未在《房地产买卖合同》上签名，但其作为涉案房屋的共有权人、被告宾某的配偶，对被告宾某出售涉案房屋知情且同意，故被告宾某履行《房地产买卖合同》所负的债务应为两被告之夫妻共同债务，原告诉请两被告共同承担违约责任理据充分，法院予以支持。 （三）裁判结果 法院对该案开庭审理完毕之后，依照《合同法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二 )》[4]《民事诉讼法》，判决如下： 1、被告宾某、秦某某、第三人中国银行股份有限公司佛山南海支行应于本判决生效之日起十日内配合办理注销位于佛山市南海区里水镇XX路XX号房项下的抵押登记手续； 2、被告宾某、秦某某应于上述第一项确定的债务履行完毕之日起十五日内协助原告费某某办理将位于佛山市南海区里水镇XX路XX号房的不动产权属变更登记至原告费某某名下的相关手续； 3、被告宾某、秦某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2018年9月30日的违约金364260元予原告费某某。 实务指引 在二手房交易实践中，遇到共有房屋的出售，作为买方经常会遇到这样的情况，夫妻共有房产在出售过程中，只有一方出面订立合同，由于种种原因，另外一方未到现场，也没有提交书面授权委托书，事后也没有补上授权委托书或者在合同中补上签名，这种情况下，买卖合同的成立、生效与履行的情况往往就显得比较复杂了。 在二手房买卖过程中，如何避免遇到这样复杂的情况？万一遇到比较复杂的情况，如何去最大限度地妥善处理尽力避免发生纠纷？一旦发生纠纷，如何应对才能够最大限度保护好自己的合法权益？在此我们分以下三个类型逐一进行分析。 （一）房屋所有权登记在双方名下，购房人仅与夫妻一方签订合同 这一类型下，如果加以细分，还可以再区分出两种情况。 1、无权代理 第一种情况，房产证上是夫妻双方的名字，合同上的出卖人也是夫妻双方，也就是说夫妻双方都是合同的主体，但是签字的只有出面卖房的这一方（买卖合同签章处签下的名字是出面卖房的这一方签的夫妻二人名字），这种未获得授权情况下夫妻一方以代理人的身份代表配偶签约出售房屋，构成无权代理。 对于这一情况，粗略看来，貌似符合我国现行法律规定了家事代理制度，根据《民法典》第一千零六十条规定，基于夫妻之间的家事代理权，房屋买卖合同有效。但是，一般来说，家事代理权的范围仅限于日常家庭生活、社交及个人发展需要，超出家庭日常生活需要的，不属于家事代理权范围，无论是根据现阶段我国经济发展情况判断，亦或是基于人民群众的传统认识分析，出售房屋这一不动产处置行为均不应属于家庭日常生活的范畴。那么这就属于典型的超越代理权的代理行为，属于广义的无权代理，这一情况下订立的合同属于效力待定合同。 夫妻二人中未到场的一方，如果认为另外一方订立这个合同违背了自己的意愿，也可以向买受方提出要求撤销买卖合同，如果对方拒绝撤销则未签名的配偶一方可以诉诸法律，请求人民法院或者仲裁机构来判决或者裁决撤销合同，合同被撤销之后，就自始不产生法律效力。作为房屋的买方，也有催告权和撤销权，这都极大可能影响到合同的效力。 2、无权处分 第二种情况，房产证上是夫妻双方的名字，合同上的出卖人只有一方，夫妻另一方根本就不是该合同的主体，此举实际上相当于夫妻一方以自己的名义出售夫妻共有房产（处分了另一方的财产份额），构成无权处分。 2021年1月1日，《民法典》开始施行。根据现行《民法典》的规定，这一情况下买卖合同的效力如何？能否最终履行完成房产过户呢？ 夫妻共有房产，《房屋买卖合同》只有夫妻一方出面签订，买受方与签约方均未提交证据证明在订立《房屋买卖合同》时得到了共有人（签约方配偶）同意，故签约方作为部分共有人，未经其他共有人同意处分共同共有财产，构成无权处分。无权处分的情况下签订的买卖合同为效力待定合同，需要共有权人作出追认或者撤销，买卖合同才成为有效合同或者无效合同。 现行法律规定和司法实践果真如此吗？实际上这个问题还是挺复杂的，而在我国立法与司法领域也经过了长期演变的过程，而这个过程，粗略来看，可以分三个阶段。 （1）效力待定阶段：《合同法》于1999年10月1日起施行，我国效力待定合同制度臻于完善。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据这一规定，无权处分他人财产而订立的合同属于效力待定的状态，毋庸置疑地会被认定为效力待定，如签约方从其配偶处取得授权或者是其配偶出面确认同意出售房屋，该合同有效，否则合同无效。 （2）效力待定与有效并存阶段：随着《物权法》自2007年10月1日起施行，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》于2012年7月1日起施行，这一情况逐步发生了变化。 就法律规定而言，合同发生法律效力与物权转移发生效力成为了两个独立的问题。根据《物权法》第十五条的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，夫妻一方签订合同，由于只有一人出面签订合同，房屋登记在夫妻二人名下，实际上是属于对标的物（拟出售房屋）没有（完整的）处分权，但即便如此，按照现行法律规定也并不影响买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果（能否实现房屋产权过户，能否最终完成交易），则取决于签约方签订合同之后能否取得完整的处分权（其配偶能否追认签约方的代理行为，或者是主动在合同上签名以示同意出售），换言之，按照现行法律规定和司法实践，效力待定的不再是合同效力，而是物权变动（所有权转移）的效力处于待定状态。 这个阶段的情况比较复杂，在司法实践中出现对法律理解与适用的争议，加之法律工作者素质差异等原因,出现了对此类案件裁判尺度不一、同案不同判的现象。 （3）合同有效阶段：随着《民法典》自2021年1月1日起施行，司法实践中，裁判尺度不一的问题得到了根本改观。 《民法典》对于合同效力的规定最大的变化在于《合同法》第五十一条关于无权处分的效力规定不再适用。具体来说，按照《合同法》第五十一条规定，无权处分合同性质属于效力待定合同。按照《买卖合同司法解释》第三条规定，无权处分合同有效，而非效力待定。《民法典》删除了《合同法》第五十一条无权处分效力待定的规定，吸收《买卖合同司法解释》无权处分合同有效观点，在《民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并要求出卖人承担违约责任。” 根据《民法典》的规定，二手房买卖过程中，房屋登记在夫妻二人名下，尽管只有夫妻一方出面签订合同，无论另一方对于出售房屋所签订买卖合同的态度如何，法律都会先认定合同有效，合同能否最终履行完毕，取决于未签名的一方是否同意交易：同意则合同有效、房产过户可以完成；不同意，则合同有效但是合同陷入履行不能，买方有权解除合同，签字出售的夫妻一方承担合同解除的违约责任。 （二）房屋所有权登记在夫妻一方名下，另一方出面卖房并在合同上签字 1、效力待定——合同有效或归于无效 这个类型与前文“房屋所有权登记在双方名下，购房人仅与夫妻一方签订合同”论述里的第一种情况大致是一样的，构成无权代理。不同的是，房屋登记在一方（登记方）名下，则该房屋可能是其个人财产（婚前财产，或者虽然是婚后财产，但是经过夫妻双方约定为其个人财产），也可能是夫妻共同财产，另一方（签约方）出面订立合同出售房屋过程中应当取得登记方的授权，没有取得授权的情况下订立的合同并不立即生效，但是也并非必然无效，其合同效力取决于登记方是否对这个合同进行追认，在二手房交易过程中，登记方追认的方式比较常见的有：补一份书面的授权委托书给买方，或者在买卖合同上补上自己的签名，或者在合同履行过程中以自己的实际行为同意出售（例如由其本人亲自到不动产登记中心办理出售房屋的网签登记）等。当然，面对这一情况，登记方也可以拒绝追认，登记方拒绝追认的情况下，则合同归于无效，买卖合同的全部法律后果由签约方承担。 2、表见代理——合同有效 举个例子说明一下，如果说这对夫妻在卖房过程中，出面卖房这一方伪造了一份公证委托书，在订立合同之前，交给买方，并告知买方已经取得了夫妻另一方的书面的授权委托并经过公证，那作为买受人来讲是就有理由相信卖房这一方是有合法代理权的。这就属于《民法典》第一百七十二条规定的“表见代理”，即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。 构成表见代理的情况下，买卖合同有效，当然即便是合同有效也未必一定可以履行，未必一定会导致物权变动，被代理一方如果拒绝同意出售房屋，则买卖合同只能解除，出面卖房这一方要承担违约责任。 3、恶意串通——合同无效 《民法典》第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”根据该条规定，如果有证据证明签约方与买受方恶意串通，损害登记方的合法权益，则买卖合同应认定为无效合同。 （三）房屋所有权登记在夫妻一方名下，其本人出面卖房并在合同上签字 1、这一类型中的买卖合同效力的认定 在所有夫妻一方出售夫妻共同房产酿成纠纷的案件中，这个类型下签订的买卖合同是最为多见的。这一类型里，房屋所有权登记在夫妻一方名下，其本人出面卖房并在合同上签字，不涉及代理权问题，并不涉及无权代理，更多是属于无权处分。 根据民法典的规定，此类情况下签订的买卖合同，除非有确凿证据证明签约人与买受方恶意串通损害另一方的利益，应认定合同有效。认定合同有效又要区分三种情况。 第一种情况是买受人的行为符合善意取得制度。《民法典》第三百一十一条具体规定了善意取得制度，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条也进一步明确规定了夫妻一方处分共有房屋的不动产善意取得制度。不动产的善意取得，是指无权处分房屋的人出售房屋，买受人在购买房屋时是善意的，且支付了合理对价，房屋已经办理了不动产所有权转移登记，则买受人构成善意取得，有权取得房屋所有权。买受人的行为符合善意取得制度的情况下，不仅合同有效，当事人也应该全面妥当地履行自己的合同义务，物权当然发生变动（房屋最终完成过户）。 第二种情况和“老公‘私自’出售共有房产案”中介绍的情况相似，虽未办理不动产转移登记（房产尚未过户），但有证据证明共有人同意出售，作为出卖人的夫妻双方有义务继续履行合同完成交易过户。 第三种情况和“老公‘私自’出售共有房产案”中介绍的情况相近似，但区别是：没有证据证明征得共有权人也就是夫妻另一方的同意，共有权人也明确表示不同意将房屋出售。 依照法律规定，尽管只登记在夫妻一方名下，但由于房屋是夫妻共同财产，出面卖房的一方欠缺处分权，其需征得共有人同意，方有权处分共有财产，前述这个情况下，合同有效并不必然引发物权发生变动，当事人有权解除合同，合同解除之后违约方要承担违约责任，守约方可以通过追究违约责任使自己遭受的损失获得救济。 2、如何签订一份有效的、而且能够最终得以完全履行的买卖合同？ 在夫妻共有房产交易过程中，最为常见的一种情况是，夫妻婚姻登记在前，购买房产在后，双方并未对夫妻财产进行专门约定，出于各种原因的考量房产只登记在其中一方的名下。根据《民法典》第一千零六十二条规定，婚姻关系存续期间购置房产，属于夫妻共同财产，夫妻双方有平等的处分权。 需要注意的是，如果涉案房屋只登记在了夫妻一方的名下，那在买方仅与登记方订立买卖合同的情况下，如果没有相反的证据来证明这个买受人是非善意的，那么我们有理由相信，买受人订立这个合同时，是相信这个出卖方，也就是订立合同这一方对该房屋有完全的处分权，所以这种情况下订立的合同一般来说是直接作为有效合同处理的。这里所说的相反的证据，比如说：买方明知卖方夫妻双方正在采用协商或者诉讼方式办理离婚的证据，有以明显低于市场价购买房产而侵害夫妻另一方合法权益嫌疑的证据。 经过前述各种情形的分析之后，再回到“老公‘私自’出售共有房产案”，法院在查明签约过程的基本事实之后，首先是根据《最高人民法院关于人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对被告的主张做出了否定性评价——《房地产买卖合同》是有效的，被告关于合同无效的抗辩不予支持，理由是： （1）涉案房屋虽然是夫妻共有房屋，但是房屋所有权全部登记在宾某（老公）名下； （2）宾某与原告费某某签订合同过程中不存在其他合同无效的情形，两被告主张合同无效的理由仅仅是秦某某（老婆）未同意签约出售房屋； （3）根据《最高人民法院关于人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，二被告的抗辩理由不能成立，其主张上述买卖合同无效没有法律依据，不予支持，《房地产买卖合同》有效。 在该案随后的审理过程中，法院从贷款银行调取了被告秦某某签署的《具结书》，更加确凿无疑地证明了夫妻双方对于出售房屋达成了一致意见。退一步说，即便是没有这份《具结书》作为证据，按照当时的裁判规则，人民法院认定房屋买卖合同有效，依然是没有问题的，只不过，有了这份《具结书》作为证据，人民法院判决合同继续履行、交易最终完成，就有了确实充分的证据。 “老公‘私自’出售共有房产案”发生在2017年，当年，广州的房价出现急剧飙升，就该案而言，《房地产买卖合同》从订立到履行，中间不过区区三个月，房价竟然涨了30%，上涨额度高达百万元之巨，案件审判过程中查明的事实也足以说明，房价上涨才是导致被告夫妻双方意欲毁约不卖的原因。 二手房买卖过程中，面对夫妻共同所有的房产，只有一方出面卖房，怎样能够确保订立一份有法律效力的合同？方法有三： 第一、传统授权法 夫妻之间虽然当然有权代为处理家事（包括出售房产），但作为夫妻重大共同财产、主要家庭财产的房屋，在处分过程中，理应慎重，所以要求出面卖房的一方取得配偶的书面授权是天经地义的事情，如果这份书面授权是经过公证处公证的，自然毋庸置疑，如果仅仅是配偶签名的纸质版委托书，则需要出面卖房的一方在签订合同之前书面确认委托书的真实性，保证其配偶同意出售房屋，承诺因此导致的后果概由其承担法律责任。当然，这一情况下亦可优先采用现场确认法弥补，无法弥补的情况下再采用上述方式由出卖方具结作保更为妥当。 第二、现场确认法 如前所述，一般来说，《授权委托书》以书面形式居多，随着社会发展，尤其是进入互联网时代，除了传统的书面授权委托这一方式之外，经过二手房买卖交易和法律实践检验，还有一些方法被证明还是有效的：1、签订买卖合同之前由买受方与出卖方的配偶通话，由其配偶在电话中就是否同意出售房屋进行明确表态；2、如果说仅仅是通电话并不足以证明通话对象是否是本人，则可以在签订买卖合同之前由买受方与出卖方的配偶进行视频通话，现场征求其意见，并要求其现场授权其配偶代为签约，同步进行视频录制，进行证据保全。 第三、事后补签法 买方与出面卖房的一方订立买卖合同之后，可以事后要求其配偶补签，这是不得已情况下才采用的方式，也是一种“补强”合同效力、方便合同履行的方式。当然，即使未能成功补签，根据前文多次引用的司法解释的规定，仍然不影响买卖合同的效力。 老公“私自”出售共有房产案，就给大家介绍到这里，二手房买卖中，共有房屋的交易极其常见，为了更好地做好实务方面的指引、把更多二手房交易的经验介绍给大家。 注释 [1] 二手房买卖中，部分卖方系按揭购房或者办理了抵押贷款，房贷尚未还清,交易过程中往往先由买方提前支付一部分款项（一般作为首期付款的一部分），供卖方提前还贷并办理银行抵押权涂销，之后才能够供买方办理按揭买房手续，或者为买方办理房屋所有权转移过户登记，就是二手房买卖中常见的垫资赎契。 [2] 《合同法》于2021年1月1日废止，现行的《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。 [3] 《物权法》于2021年1月1日废止，现行的《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。 [4] 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)已于2021年1月1日废止，现行《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》自2021年1月1日起施行。
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