原创‖《广州市不动产登记办法》解读

           《广州市不动产登记办法》解读

2021年12月1日，广东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十七次会议审议通过《广州市不动产登记办法》（以下简称《登记办法》）自2022年3月1日起施行。作为广州关于不动产登记的首部地方性法规，《登记办法》与市民可谓是息息相关。广东广播电视台南方卫视频道为此派记者采访了广东格林律师事务所高级合伙人、房博士律师团创始人、专业房地产律师张旭锋，张律师结合自己的工作实践对《登记办法》中的几个点逐一进行了解读，小编将分期对采访记录进行整理并顺序发布，以期对广大市民与房地产投资人有所帮助。今天首先介绍“居住权登记”。

《登记办法》关于“居住权登记”的具体条文：

第二十七条 以合同方式设立居住权的，当事人双方应当持不动产权属证书、居住权合同等办理居住权首次登记。以遗嘱方式设立居住权的，当事人应当持生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料申请办理居住权首次登记。不动产登记机构应当核发居住权证明。

居住权期限、居住条件和要求等发生变化的，当事人双方应当提交相关的变更材料申请办理居住权变更登记。

居住权人放弃居住权或者居住权消灭的，相关当事人应当及时办理居住权注销登记。

《登记办法》以《民法典》和《不动产登记暂行条例》等为上位法，立法目的在于提高不动产登记服务水平，优化广州市营商环境，其亮点之一就是将《民法典》规定的居住权落地。

什么是居住权？居住权这个概念在2021年1月1日之前，我们国家这个立法中，是没有这个概念的，2021年1月1日正式实施的《民法典》，在其物权编新增了这样一个用益物权。居住权，是指权利人——这里指的就是居住权人，为了满足自己生活、居住的需要，根据合同约定或者是立遗嘱人立下的遗嘱，在他人的房屋上享有占有权、使用权两项权利，对房屋进行居住使用的权利。

通过这个概念，我们看到一个很独特的现象，传统意义上来说，我们要对房屋取得占有权、使用权，前提是要取得这个房屋的所有权，也就是要获得房屋的这个物权，或者是通过租赁、借用等方式获得这个房屋的占有权、使用权。《民法典》上新增的这个居住权相比前两种权利（租赁、借用形成的是债权）而言更重要（居住权是“用益”物权），权利价值更高。首先，我们看到这个居住权它的权利人，不是物权所有人，他占有使用的不是自己的房屋，是别人的房屋；其次，他是通过什么去获得别人房屋的占有权使用权的呢？两个途径，一个是通过合同，通过订立居住权协议、居住权合同；另外一个是通过遗嘱方式获得所有权人房屋上的占有权和使用权，从而居住在该房屋里。

需要注意的是，业主对房屋享有的物权，包括了占有、使用、收益、处分4项权能，而居住权人获得的占有权和使用权，按照法律规定居住权人是不享有收益权的，更没有处分权，所以说，居住权和所有权之间，还是有蛮大的区别的。

《登记办法》第二十七条是关于“居住权登记”的具体条文，一共有三款。

第1款是居住权设立的规定：以合同与遗嘱两种方式设立居住权，在办理登记的时候分别应当持有的材料和证明文件，以及如何进行登记。

第2款是居住权变更的规定：居住权的一些因素（例如居住权期限、居住条件和居住要求）发生变化的时候，应该如何去申请居住权登记变更。

第3款是居住权消灭的规定：即居住权人放弃居住权或者居住权消灭（比如到期）的时候如何去办理注销登记。

该条文从居住权产生到变更再到最后的消灭，做了全面的规定。

《登记办法》中关于居住权的规定，实实在在地为“居住权”从《民法典》走进我们广州市民百姓的生活铺好了路，那么，法律规定“居住权”、《登记办法》关于居住权的规定的意义何在呢？至少有这么三点（实际上远远不止）：

为“老年人”着想，确保“住有所居”，房子早晚要给孩子继承，需要先过户给孩子，办个居住权登记，老人家有权一直居住；

为“打工人”考虑，确保“以房养老”，老人无人陪伴，签一个居住权合同办理居住权登记，老人家雇一个保姆可以长期陪伴；

为“下一代”所计，确保“租购同权”，通过办理居住权登记，获取学位，享受优质教育资源，更好地教育好子女。