二手房中介费究竟该不该交

署名：房博士小助理

    二手房买卖交易中，中介服务合同有“三方合同”（或者网签合同）中的中介服务条款，也有独立的中介服务协议，也有《佣金支付承诺书》或者《佣金支付保证书》等表现形式，对此，我们通通的称之为中介服务合同。

    交易实践中，出现中介服务费纠纷时，法院或者仲裁机构一般如何裁决，有没有更好的解决方法呢，房博士律师团结合十多年以来二手房纠纷处理经验、用实际案例“以案说法”。

一、中介服务合同发生纠纷一般情况下怎么判决/裁决？

根据《民法典》第九百六十三条规定，中介公司收取中介费的条件是“促成合同成立”。因此，只要有明确的“中介服务合同”约定，约定的付款条件成就，无正当理由拒付中介服务费，人民法院和仲裁机构都会判决/裁决支持中介公司要求支付中介服务费的请求。

根据房博士律师团办理案件的情况来看，相对而言，人民法院对于对于经纪人是否勤勉尽责提供服务审查的更为严格一些，在中介服务费是否应当支付、支付多少等方面干预力度更强一些，仲裁机构则更看重双方在合同中的约定，更多采用约定优先的原则。

二、房地产中介公司在什么样的情况下无权收取佣金？

理论上说，中介公司有六大义务：报告机会提供媒介、介入、促成交易、合理审查、如实报告、守法等六大义务，其中最关键的是合理审查的义务和如实报告的义务。换言之，房地产中介公司在两种情况下最有可能收佣受到影响：

第一、未尽审慎审查义务

作为专业的中介机构，在涉及不动产权利瑕疵（例如司法查封），限购政策（例如购房资格）等方面不做产调（或者产调不精准），该熟知的政策了解不充分、不准确，属于未尽到审慎的资格审查及专业辅助义务，报酬请求权会受到影响。

对此，最高人民法院公报曾经发布过一个非常典型的案例《李某某诉上海某某房地产顾问有限公司居间合同纠纷案》，讲的就是房屋公司未尽到必要的审核和注意义务，需要承担赔偿责任。

案情是：周某某持伪造授权委托公证书卖房，原告李某某通过被告AA地产公司介绍购得此房，后发现系争房屋早已于一年前交易成功，遂报案，周某某被法院判处有期徒刑，李某某损失20万元。

原告李某某起诉索赔，理由是：AA地产作为专业的中介机构，未尽到基本的审核和调查义务，造成己方巨大损失，应承担重大过失责任。

就该案而言，房屋中介公司是否尽到必要的审核和注意义务？是否需要承担责任？

一审法院认为：AA地产未尽到基本的审核和调查义务，未就交易房屋是否存在一房二卖、公证书是否系伪造等事宜进行调查核实，导致原告李某某损失；而李某某也未对公证书的真实性尽到注意义务，导双方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任。

二审法院认为：AA地产应该承担主要责任，原因是，该地产未尽到基本的审核和调查义务，其具体表现是：伪造的公证书中载明的出生日期与身份证号码记载不一致，该事项无需专业知识即可判断，（发现这一问题后）AA地产理应赴公证机构进行现场核实，但AA地产未采取前述措施，属于典型的未尽到前述审慎义务，造成李某某损失。

中介公司在涉案合同签订过程中，未尽严格审慎审查义务，造成合同无效、撤销、解除等结果导致交易失败的，中介公司存在过错，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。具体的表现为：未收取中介费无权收取，已经收取的中介费应予以返还。给委托人造成损失的，还应该赔偿损失。

第二、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况

《民法典》第九百六十二条规定：中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

这是中介人提供中介服务过程中的一道红线，逾越这道红线的结果不仅是少收中介费、无权收中介费，甚至还可能要承担赔偿责任。

案例1 北京AA房地产经纪有限公司明知推荐的房屋根本不享有人大附小的入学指标，故意隐瞒房屋信息，致使马女士不能实现购房目的，北京市海淀区人民法院判决该中介公司判返还购房者佣金10万元。

案例2   广州BB房地产代理有限公司，业主为儿子，在父亲没有取得代理权（只是口头声称儿子同意，没有书面授权，实际上属于无权处分），虽然开单，但是最终买卖合同因为儿子反对而解除，该案被买家诉请法院要求退还中介费，天河区人民法院认为被告构成中介人故意隐瞒与合同订立有关的重要事实，判决支持原告请求，该追公司返还中介费15万元。

从这两个案例不难看出，中介人提供中介服务时，不仅应当尽职尽责，还应当诚实守信地履行义务，详细披露自己所了解的关乎合同订立与否、房屋价格高低的相关信息，明确告知委托人相关的风险。如果中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，造成委托人损失的，还应当根据自身过错承担赔偿责任。

三、和房地产中介公司发生佣金纠纷该如何处理才是上策？

众所周知，中介服务合同纠纷的特点是标的额小，绝大多数当事人对于纠纷中的“情理法”，都明白个八九分，之所以出现纠纷很大程度上“气不顺”，真正决定为几万元中介费花大力气甚至请律师“血拼到底”的当事人少之又少。

对此，房博士律师团建议，如果与房地产中介公司发生纠纷，委托人不妨主动与其法务部或者主办经纪人积极磋商，力争各让一步，高效化解纠纷，既能够早日化解这一“不大不少”的烦心事，也有利于节约司法资源和争议解决成本。而对于房地产中介公司，也应秉承以和为贵的理念，客观对待委托人的诉求，尤其是在服务有瑕疵的情况下，在中介费追讨方面作出合理让步，既有利于自身行业声誉，也便于及时收回酬金、早日投入新的服务工作中以期能够创造更大效益。