业委会给业主发"红包"合法吗？

广东格林律师事务所 张旭锋

近日，广州的不少媒体报道：广州市天河区骏景花园业委会成立后，从物业公司手中收回部分公共收益的管理权，展开“自营”。到了年底，小区业委会从盈余中拿出200万，给8700多户业主发100-600元不等的“红包”。

此篇报道出街,顿时引发坊间热议，不少街坊、甚至是专业人士纷纷提出疑问：有没有法律条例规定，小区的公共收益应该如何分配？小区哪些收益属于公共收益？小区业委会给业主派红包的做法合适吗？对于没有派发公共收益的小区，违法吗？

日前，广东电视台为此对广东格林律师事务所高级合伙人、房博士律师团创始人、专业房地产律师张旭锋进行了专访，以下是根据采访录音整理的内容（经过张旭锋律师校阅）：

首先，住宅小区的共有部分都包括哪些？共有部分的收益有哪些？

要回答这个问题，我们首先要明确小区哪些部分属于业主共有。因为《民法典》即将于2021年1月1日实施，我们就应大家的要求多结合《民法典》给广大市民朋友介绍相关的法律规定。

对此，《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条已经有了明确的规定。结合我们的生活实践来看，一般而言，归业主共有的有：物业管理用房；门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；按规划配建的非机动车车库；共有绿化、道路、场地；开发商书面约定或者承诺归全体业主所有的物业、设施设备。简单列举，小区共有部分的收入主要包括，公共场地的停车费；楼道、电梯、外墙等广告费；公共场地摆摊费、快递柜进场费等等。

其次，小区的公共收益应该如何分配？

《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《民法典》第二百七十八条规定，对于改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动，需由业主共同决定。

也就是说，小区共有部分的所有权与管理权属于全体业主，由业主决定是否改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动。实际中，多数小区共有部分的管理是交给物业公司负责的，由此便会产生公共收益应当如何分配的问题。

《民法典》第二百八十二条新增了关于共有部分收入归属的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

新增的该条规定，明确了小区的公共收益在扣除合理成本之后，属于全体业主所有。

第三个问题：小区的公共收益，应该如何利用才合理？

小区的公共收益，不是说用来吃干喝净的，首先应该满足小区作为住宅的功能的维持延续甚至改善，例如用于补充专项维修资金，对公用设施公共设备进行修缮以及业主公益活动的开展，还可以用于补充业主委员会工作经费等等。所有的收益用途以及下面要谈到的如何分配问题，都是由业主大会作出决定的，在这个问题的处理上是要充分体现业主自治原则的。

前边我们已经提到，小区的公共收益在扣除合理成本之后，由业主所有。但收益不是按照业主人数平均分配的，根据《民法典》第二百八十三条的规定，对于这部分收益，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分面积所占比例分配。

第四个问题：小区的公共收益应该公示吗?公示应该如何才规范？

业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，当然就享有对共有部分收益的知情权。根据《民法典》第九百四十三条的规定，物业服务人员应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

当小区物业公司或其他管理人不按时主动公开共有部分收益情况时，作为小区主人的业主，可以要求其进行公开，捍卫自己的知情权。

小区物业公司或者其他管理人既可以通过小区公告栏、黑板报张贴公示，也可以通过QQ群、微信群、公众号等媒体发布通知。

第五个问题：业委会派发红包给业主的做法是否合适？如果不派发收益是否违法？

先说一下后面这个问题，不派发肯定不违法。

这个做法是否合适，在我们看来，小区业委会将公共收益的方式派发给业主的做法是合适的，因为共有部分的收益是属于全体业主所有的。采用这种方式分配公共收益，也能够调动业主参与小区管理的积极性。虽然派发后，人均只有几百块，但是由此产生的效果可不止于这几百块钱。

开发商是过去式，物业公司是业主雇的管家，全体业主才是小区真正的主人。200万的数字看起来挺多的，但分到上万名，数万名业主手中，可能每人就是百十元，最多也就几百元，但是我想业主们在乎的并不是这个数字，关键是作为小区主人的合法权益得到了保护。久而久之，全体业主的主人翁意识就容易被激发起来，他们参与小区管理的积极主动性被大面积广泛调动起来，社会的法律意识提升，国家法治社会建设必将被推进。从这个意义上说，小区派发“红包”给业主，积极的影响更大。