房屋买卖合同中的常见违约责任（下）

——房地产买卖中常见问题分析（6）

《安家》第51集，原文再续，书接上一回。

上一期我们聊了一般违约情况下的违约责任，这一期我们主要聊一下根本违约以及因此产生的合同解除权。

我们首先说一下合同解除权。

如果房屋买卖合同能够履行完毕，双方顺利完成交易，是一件好事。但是万一出现主观、客观的原因，导致合同无法继续履行，合同必须解除，根据合同法规定，就有三种解除的方式：

第一种叫做协商解除。当事人可以协商一致订立合同，也可以协商一致解除合同，这些都是当事人的权利，我们可以归纳起来叫做缔约自由、解约自由。

第二种是叫约定解除。合同法规定，当事人可以在合同中约定一定的解除条件，这个解除条件成就之后，有解除权这一方就可以行使单方解除权解除合同。协商解除需要双方当事人都同意，约定解除则只需要解除权人决定解除就可以了。比如说，一个二手房买卖合同，履行过程中，买家迟迟出不了同贷，超过了约定的最长期限（例如合同签订后3个月），业主就可以单方解除合同。

第三种是叫法定解除。和约定解除不同的是，约定解除的条件是合同中明确约定的，而法定解除的条件则是法律中明确规定的，其他方面都大同小异。

谈论合同解除权，就必须谈到法律人经常用到的一个法律术语：根本违约。

什么是根本违约呢？要弄清楚这个问题，我们先结合房屋买卖合同中的违约行为，讲一讲什么叫做一般违约。房屋买卖合同签约之后，如果买家逾期付款、卖家逾期交房、任何一方逾期配合提交相关资料，但是他们这些逾期履行合同义务的行为还没有达到合同约定的最长期限，那也就是说还不至于让守约方感觉违约方违约时间太久、违约行为太严重、守约方感觉自己签订这个买卖合同的目的都无法实现了（完成房屋交易无望了）——我们通常将这样的行为叫做一般违约。

但是如果这些逾期行为超过了合同约定的最长期限（例如二手房买卖合同中比较常见的15天、30天），那就构成了根本违约【因为违约时间太久、违约行为太严重、守约方感觉自己签订这个买卖合同的目的都无法实现了（完成房屋交易无望了）】。根本违约，其实就是一般违约行为加上合同目的无法实现。

如果一方（违约方）构成根本违约，导致另外一方（守约方）产生了单方合同解除权，就可以单方行使合同解除权解除合同，并要求对方承担违约责任了（支付违约金、赔偿损失、承担中介费、律师费等）。

解除合同的方式，按照这个合同法的规定，原则上采用通知解除，当然也可以直接诉讼或者是仲裁解除。合同法规定，解除合同的通知到达违约方的时候，就会产生解除合同的法律后果。

合同解除是一件大事，虽然当事人可以自己发通知解除，但是难以保证规范性、合法性、有效性，一般情况下由专业的房地产律师来操作（例如发律师函给违约方解除合同）。作为房地产交易的当事人，这个时候呢，只要注意一点就可以了，就是为自己选择一个靠得住、信得过、拎得清的律师，就可以很好地帮助自己处理好这个问题。