房屋买卖合同中的常见违约责任（上）

——房地产买卖中常见问题分析（5）

《安家》第50集，原文再续，书接上一回。

今天我们来谈一下房屋买卖合同履行中最常见的、涉及范围最广的、也是广大的房地产买卖当事人最关心的一个话题：违约责任。

我们知道，合同是不能随便签的，按照合同法的规定，只要是合同当事人真实意思的表示、没有违反法律和行政法规强制性规定的这些内容，法律都会认定是有效的合同内容，签下了这个合同的当事人就必须遵照履行。尤其是房屋买卖合同，标的额较大，法律规定严格，发生纠纷比较多，更要严肃对待。

有人说那我不履行这个合同，我愿意承担违约责任行不行？

答案是：行与不行，要看对方当事人即守约方同不同意，守约方同意，违约方可以付出代价解除合同，守约方不同意，合同必须履行完毕，所以也有不少人把这个现象称之为强制履行。

由此可见，我们不妨把违约责任理解为两大类：强制履行合同的责任；付出代价解除合同的责任。

我们首先聊一下强制履行合同的责任。那就有必要来看看法律规定的五种违约责任的承担方式，分别是：

第1种继续履行。就是合同当事人违约之后，首当其冲的责任，并不是赔人家钱了事，而是要承担“把合同继续履行完毕、直至交易全部结束”这样的一个违约责任，这样的一个责任和义务是排在第1位的，所以没有“承担赔偿责任就解除合同”这一说，更多时候，合同的违约责任第1项就表现为必须将这个合同全部履行完毕、房地产交易必须完成。

第2种适用定金罚则。签订合同之后，缴纳定金的一方如果不履行合同的，没有权利再去索回这个定金；收取定金的一方如果不履行合同的，要双倍返还定金。定金的总额不超过合同总标的额的20%，超过的部分作为预付款，房地产中介公司在从事居间服务过程中，不允许中介公司和经纪人代收定金。

二手房买卖合同中，有些买家，为了实现锁定交易等某种合同目的，通过下大定（支付高额定金）来加重业主方的违约责任，从而让这个交易相对来说更安全。

第3种支付违约金。一手房买卖过程中的违约金通常是按天计算，每天要支付的违约金是总价的0.5‰或者是1‰，如果构成根本违约（我们下面再介绍根本违约，其实就是违约严重程度达到了守约方可以单方行使合同解除权解除合同这样的一个严重程度，就叫根本违约）的情况下，一次性支付违约金大多是合同交易总价的10%~20%，有的高达30%。二手房买卖合同大致也是如此。

第4种赔偿损失，房地产买卖合同中常见的损失主要有中介费损失，按揭费损失，律师费损失，装修费损失，房屋租金或者房屋占用费损失，以及房屋差价损失等。

第5种采取补救措施，比如说开发商提供的这个房屋承诺有地下车库结果却没有；又比如说有一个公用设施譬如暖气管道通过某一个当事人的房屋，影响了房屋的使用，可以减少价款；再比如说中介公司服务有重大瑕疵，则可以酌情减少居间报酬。

上面内容说的都是房产交易过程中常见的五种违约责任，下次有机会我们再讲一讲解除房屋买卖合同的违约责任。