从“五证齐全”到 “两书一表”

——哪些是开发商卖楼、交楼的法定条件？

《安家》第49集，剧中更多介绍的是二手房买卖，实际上，一手房交易也是广大观众在生活中常常谈论的话题。

今天我们就从开发商卖楼、交楼两个重要时间节点给大家聊聊相关法律规定。

首先聊聊开发商买卖楼的时候必须具备的“五证”：《国有土地使用证》（国土部门）、《建设用地规划许可证》（规划部门）、《建设工程规划许可证》（规划部门）、《建筑工程施工许可证》（建设行政主管部门）、和《商品房预售许可证》（房管部门），简称“五证”。  

国家为什么要对开发商提出这样强制性的要求呢？

第一，国有土地使用证，商品房都是建设在国有土地上的，作为商品房开发项目，取得国有土地土地使用权，这是最基本的要求。

第二，建设用地规划许可证，是建设单位用地的法律凭证，没有此证的用地单位属非法用地，小业主无法领取房地产权属证件。

第三、建设工程规划许可证，工程建设要符合城市规划才可以去开工，拿不到这个证就是违法建筑。

第四、建设工程施工许可证，开发商开工建设房屋合法的凭证，没有取得，不允许开工。

第五、商品房预售许可证，商品房预售制度下开发商合法销售的法律文件，取得该证书后商品房才可以签订预售合同、开始销售。

有网友或许会问，购买“五证不齐”的房产，后果会有哪些？

房博士告诉你，后果将是无法承受之重：第一是房屋的质量无法保证，第二是开发商收取房款之后可能无法履行交房义务、尤其是办理房产证的义务，第三是非常容易出现烂尾楼，第四是可能无法获批银行贷款，第五是容易出现一房多卖的情况。

总之，找开发商买楼，切记：五证五证，缺一不行。

再说说收楼时的“两书一表”：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。

住宅质量保证书，这是开发商对自己的工程质量以及建设和销售行为合法性作出承诺、并承诺对房屋的质量承担责任的法律文书。

住宅使用说明书，不是说看了说明书才知道房子怎么居住，它的作用是：开发商应当就住宅的结构、性能、各部位的类型、标准、装饰装修、公用设施的配置以及开发、设计、施工、监理单位等作出说明。

竣工验收备案表，它是指的开发商在工程竣工之后，先自行组织竣工验收，然后把工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保、人防等各相关部门出具的单项验收报告一起报给建设行政主管部门审核，建委审核之后认为符合要求为其办理竣工验收备案并核发竣工验收备案表。

需要补充说明有两点：

第一点、关于开发商交房条件，曾经有过从“三书一证一表”演变到今天的“两书一表”的过程。

第二点、在相当长一个阶段的司法实践中，各地法院也都认为无论合同是否约定，开发商必须取得竣工验收备案表之后才能够交付房屋，否则就是不合格的交付。近些年，如果没有明确约定，人民法院则不再认为取得竣工验收备案表是交房的必备条件。但是，开发商在交付之前，取得“两书”并完成竣工验收出具《竣工验收报告》则是法定最低交楼条件。