一房二卖是房地产交易中多大的“坑”？（下）

——房地产买卖中常见问题分析（4）

《安家》第48集，安家天下静宜门店召开会议，鱼化龙点名批评谢亭丰一房多卖，虽说在看守所待了几天，但店内处罚不能免，要求他写检讨全店宣读。

看守所是一个什么样的机构？看守所是专门关押刑事案件的犯罪嫌疑人、被告人、刑期较短罪犯的地方。那为什么卖个房子还能搞到刑事犯罪上呢？就是我们上一期提到的一房二卖、一房多卖的情况下有可能会构成合同诈骗罪。  

案例一：2004年至2005年期间，赵卫刚与朱某、陆某分别签订房屋买卖合同，分别收取购房款，随后赵卫刚无法交房、过户，受害人报案，2006年3月7日，公安机关将赵卫刚抓获归案。法院审理后认为，赵卫刚以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中，隐瞒真相，骗取对方当事人的钱财共计11.1万元，依法已构成合同诈骗罪，应处十年以上有期徒刑，并处罚金和附加剥夺政治权利。

案例二：女房主罗云，在2010年9月29日同一天，分别委托两家中介将这栋房子以50万元和51万元卖给了翁某与李某。意外的是，两个买房人认识，举报后罗云被警方控制，北京市石景山法院法院一审判处罗云有期徒刑10年，剥夺政治权利2年，并处罚金1万元；北京市一中院终审裁定驳回上诉，维持原判。

如何应对“一房二卖”？房博士给大家“七种武器”:  

第一、做好产权调查：关键是取得房产证原件，甚至取得业主购房发票，至少是交由经纪人收持。用这个方法防止业主通过挂失、补办房产证进行“二卖”、“三卖”，这个方法虽然不是很高明，却很实用。

第二、及时办理网签：网签登记本身就是向社会宣示买家和业主之间的交易，可以防止业主办理二次网签，最大限度避免一房二卖的情况发生。    

第三、尽快完成交易：只有短平快尽快完成交易才能更加有效地保护买家的合法权益，别忘了法律明确规定：一房多卖情况下，登记在先优先受到保护。  

第四、提高定金支付比例：可以给对方一个震慑，一旦违约需要双倍返还定金。合同法规定，定金最高额度可以是合同总金额的20%。反正是要付那么多的首期款，干吗不把首期款中的相当一部分作为定金，其实这是对买家的一个比较好的保护。

第五、增加违约金：这和提高定金支付比例有异曲同工之妙，别忘了：“任何一方违约都会给对方造成重大损失，故双方对违约金有此特别约定”。

第六、登记后再付款：按揭买二手房，绝大部分合同都约定取得成功递件回执之日支付首期款（付全款情况下支付全款）。即便是同一天也存在一个履行先后的顺序，在合同中要尽可能的写明：在取得成功递件之后当日付款——增加“之后”两个字，避免不必要争议。

第七、通过诉讼维护自己的合法权益：要知道专业人做专业事，房地产诉讼是律师尤其是房地产律师最擅长的事情，一旦遭遇到一房二卖的危险，哪怕是对方仅仅有个苗头，就应该第一时间请房地产专业律师介入，他们可以第一时间帮你完成查封、冻结、扣押等财产保全措施，有利于帮助你挽回损失，最大限度保住你要购买的房产。