一房二卖是房地产交易中多大的“坑”（上）

——房地产买卖中常见问题分析（3）

《安家》第47集，门店来了两位客户，都说买的是品华小区谢亭丰的房子。在徐文昌的追问下，谢亭丰才交代是小宝生病了，急着用钱，收了八家的意向金，原本想打个时间差，只是没想到露馅了。谢亭丰为此还进了看守所蹲了几天“号子”。

谢亭丰这个行为，是典型的一房二卖，又叫一房多卖的行为。房地产交易过程中，确实是有很多的坑，如果要找一下这里边最典型的坑，一房二卖应该算是一个挺大挺深的坑。在合同法这个角度来讲，一房二卖，它是一个典型的违约甚至欺诈的行为，理应承担违约责任，从刑法意义上讲，如果情节足够严重，是可以构成诈骗罪的。  

首先就民事责任而言，我们国家商品房买卖合同司法解释规定：在房地产交易的过程中，无论是一手房买卖还是二手房买卖，如果是遭遇一房二卖这样的情形，买受人是可以要求解除合同，返还已经支付的购房款和利息，赔偿自己的损失，并且可以要求出卖方承担已经支付的购房款一倍以内的赔偿责任。

生活中如果遭遇“一房二卖”的情况，我们当然可以首先选择沟通解决，但是房博士不建议，这个过程太长，一般情况下，半个月时间两次正式的调解沟通为限，如果不成功或者没有重大进展，就不要再浪费时间，立即进入司法程序——提起诉讼。如谈判不成功后，要果断选择走司法诉讼途径，提起诉讼过程中最关键的是申请财产保全。财产保全的对象，包括交易房屋、出卖人的其他的动产、不动产，他的银行账户等等等，凡是能够保全的对象都要进行保全。

既然是一房二卖甚至一房多卖，买家就不止一个。如果遇到一房二卖啊，怎么样能够让自己的合法权益得到保护？在现行的法律规定下，人民法院在审判这类案件的时候，它是一个怎么样的保护顺序呢？

如果受害人有很多，到底谁的合法权益优先受到保护？

最高人民法院规定：人民法院审理一房二卖或者一房多卖这些案件的时候，如果出卖人先后和好几个买房人订立了好几份合同，并且这些合同都有效，而且几个买房人对于这个一房多卖都不知情，都是没有过错的，而且这些买受人都想要房子，都要求履行合同，那么应该按照以下顺序来进行保护：首先是看谁办理了房屋所有权的变更登记，其次是看谁合法占有使用这个房屋，再次是看谁订立的合同在先——是按照这样的顺序来保护的。

最高人民法院还在一个一房二卖的判决中表态：一房二卖、一房多卖的情况下，如果买卖合同都有效，已经办理了房地产登记的，优先于没有办理房地产登记；都没有办理登记的情况下，先占有使用房屋的就优先于后占用使用房屋的；都没有占有使用房屋，先交价款的优先于后交款的或者没有交价款的。

最高人民法院这个案例中阐述的观点是对刚刚这个审判指导意见观点的一个很好的一个补充。合并在一起就很完整地说明了法律对于一房二卖的保护顺序是：办理房地产登记——占有使用房屋——缴纳购房款——合同成立生效。

下一期，房博士带你看几个由于一房二卖被判刑的案件，进一步告诉你如何躲避房地产交易中这个“大深坑”。