小楼到底该不该双倍返还定金

——房地产买卖中常见问题分析（1）

《安家》第45集，这两集，陈咪咪与小楼可以说是闹得不可开交。

陈咪咪气急让小楼要么买下房子，要么双倍返回定金，小楼被压得说不出话来，但他也没有能力拿出这笔钱，究竟该怎么办呢？

这一期，我们就从定金说起，和大家聊聊房地产交易中的几个常见的、但是不少人又感觉似是而非的问题。

至于陈咪咪要求楼山关替自己做苦力搬家换取免于“双倍定金”的处罚，那是一个愿打，一个愿挨，咋们这里就不另作讨论。

定金，其实大家在房屋买卖和其他交易过程中，还是比较经常见到的。它是合同法上的概念，一个标准的法律术语，在担保法中，它又是一种非常典型的担保方式，叫做定金担保。最能够说明定金意义的其实就是定金罚则，在交易过程中，如果缴纳定金的一方违反约定不履行合同义务，则要被没收定金，而收取定金的一方如果不履行合同义务，则应当双倍返还定金，这就是定金的意义所在。

订金，是预付款的意思，不是一个法律概念，也不是一种担保方式。在我们日常生活的房地产买卖中，包括在其他交易中作为预付款缴纳的订金，它是没有定金罚则作用的。既然是预付款，如果交易成功订金就会成为预付款的一部分，如果交易失败，订金是应该退还的。

诚意金，相比定金和订金而言，更是一个非常口语化的说法。顾名思义，就是在交易过程中，为了表达自己交易的意愿和诚心，乃至交易的诚意，而缴纳的一部分金钱。究其性质特点和订金是基本类同的，尤其需要提示的是在二手房买卖过程中，按照各地的中介管理规定，基本上都是不允许中介公司来代收房款，包括定金的。但是收取一定数额的诚意金，比如广州是1~2万的诚意金是可以的。

定金罚则，在刚刚介绍定金的时候已经讲过了，无需赘述。

违约金是我们合同法规定的5种违约责任承担方式中最常用的一种。根据合同法的规定，违约责任的承担方式有继续履行、适用定金罚则、支付违约金、赔偿损失和恢复原状等5种方式，各方当事人可以在合同中约定一方不履行合同约定或者履行合同约定不符合要求的时候，支付一定数额的违约金或者约定违约金的计算方法，就是我国合同法中的违约金制度。

赔偿损失则又是另外一种，主要是在适用定金罚则、支付违约金后还不足以弥补守约方的损失时，根据守约方有证据证明的实际损失进行经济赔偿的一种违约责任承担方式，房地产买卖纠纷中比较常见的赔偿损失，有赔偿律师费、中介费、赔偿房屋差价损失等等。

关于定金的概念，在第一个版块已经说过了，这里将继续给大家讲和定金关系密切的，在交易中偶尔也会见到的定金合同。

如果说大家对定金合同还不太熟悉，那么我讲一个在商品房买卖过程中比较常见的文书叫做认购协议，商品房认购协议也叫商品房认购书，它是现行的商品房预售制度下，开发商在和购房者签订正式的商品房预售合同或者商品房买卖合同之前，由买卖双方订立的一份预约性质的契约，它是一种典型的定金合同。

商品房认购协议在性质上属于预约合同，和待会要介绍的商品房买卖合同相比，它最大的特点是只能要求赔偿损失，无法要求强制履行。

商品房买卖合同，有的叫商品房预售合同，相对于商品房认购协议来讲是一种本约合同，是为双方提供正式交易条件，交易程序，违反交易的后果的一个文书。成立生效的合同是受法律保护的，任何一方都应当遵照履行，否则要承担违约责任，那不少时候是既打又罚，既承担了违约责任还得继续履行，这就是大家经常说的强制履行，在法律上叫做继续履行。

从剧情中我们知道，陈咪咪给的两万块实际上是属于诚意金，或者叫意向，并没有订立定金合同，也没有书面约定定金条款，所以不产生定金罚则的效力，小楼不应该双倍返还定金。