江奶奶把老洋房第二层捐赠给了国家

第一、三层就永远无法上市交易了吗（下）

——房产的买卖、继承与赠与（5）

《安家》第44集，原文再续，书接上一回。上一期我们讲到，江奶奶生前把自己老洋房的第二层捐给国家后，江奶奶这套老洋房出现的最大可能出现的结果是：两个外甥不仅无法继承，可能连自己的一层、三层也可能永远无法上市交易了。到底是不是这样呢？我们继续给大家讲解：

【共同共有人之一是国家，“全部共有人同意出售”的可能性几乎为零】

我们生活中常见的共同共有的房产，一般是夫妻之间的共同共有、家庭之间的共同共有，还有基于继承的共同共有。像国家与江奶奶的两个外甥共同共有这样的一个形式，属于个人与国家共同共有房产，这种情形下，买卖则涉及国有资产的转让，就显得十分特殊了。因为国有资产的转让，一般来说有以下三点特殊之处：第一是公开性，那就是必须在公开市场转让，最典型的就是在各地依法设立的产权交易市场来进行转让；第二就是竞争性，也就是说凡是有两个以上的受让人竞购的，必须得采用公开竞价的交易方式；第三就是必须经过资产评估程序，并且通常情况下，转让价格不会低于评估价。这些都是法律的强制性规定，一旦违反，则转让行为无效。基于上述原因，江奶奶这套老洋房的“全部共有人同意出售”是不可能的。

【两个外甥如果按照物权法规定主张权利会否得到支持呢？】

《物权法》在共有物分割这个部分对于共同共有的财产的分割作出了规定，其中有一条就是涉及共同共有财产转让的，规定是：共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割......

那么急于出售老洋房的两个外甥如果以“共有基础丧失、重大理由出现，请求分割”的法律规定提出主张卖掉房子，能不能做到呢？答案也是否定的。

从上面的法律规定我们可以看出来，共同共有房产的买卖，在法律上也不是铁板一块，特殊情况下也是可以转让的。都有哪些特殊情况呢？

第一大类就是“共有的基础丧失”。

所谓共有的基础上丧失，简而言之，例如夫妻关系解除，婚姻家庭关系解除，因此导致这个共同共有基础丧失。

第二大类叫做“重大理由出现”。

比较常见的有：因为不可抗力之使共有目的无法实现的、共有人严重的违约行为给其他共有人造成重大损失、出现法定的可以提前终止共有关系的情形，以及其他合理合法的分割共有财产的情形（例如不分割可能会使共有人的生命权、健康权遭受严重侵害，或者使得共有物遭受这个严重损坏的情况）。

综合以上的法律规定和司法实践情况来看，如果以上述理由要求对这套老洋房进行分割，分割之后再出售，这样的分割理由不会被法律认可，在现实生活中是与国家协商分割的可能性几乎等于零的。

【两个外甥对房屋的处理最大概率的结果会是什么样的呢？要么自住、自用、出租、空置，两个人性泯灭的外甥确实没办法再卖房子了。】

法律小贴士：

《物权法》第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。