近亲属间房屋过户，用什么方法最省税？

——房产的买卖、继承与赠与之（2）

《安家》第41集，原文再续，书接上一回。

江奶奶的老洋房，其中有两层是江奶奶的两个外甥继承所得。这里面就涉及到了一个与我们日常生活关联性极强的话题：如果直系亲属之间需要办理房产过户，买卖、继承、赠与这三个方式，采用什么方式最有利？我们今天就来为大家分析一下。

第一个大问题：房产交易、继承、赠与（包括遗赠）是否具有时效性？

总体来说，房产交易、继承、赠与都是没有时效性的，但是有一种特殊情况——房产遗赠有时效，协议过期无效。这个时效期间就是两个月，受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，就作为放弃受遗赠处理了。

为了防止受遗赠时效过期，房博士给你支个招：受遗赠人可以到公证处发表一个书面声明，表明其愿意接受遗赠人的房产遗赠，这样做可以使受遗赠人不会因在遗赠人死亡后二个月之内没有表示接受遗赠而被视为放弃受遗赠，待其条件成熟时再办理公证手续。

第二个大问题：直系亲属之间进行房产过户，采用交易、继承、赠与方式，哪个更节省税费？

交易（普通）：主要缴纳营业税、个人所得税、契税、印花税，是税负最高的一种房产过户方式。

继承：虽然说可以免契税，缴纳少量税费即可完成，但是以后子女出售房产，需要缴纳差额部分20%的个人所得税，所以并不是最好的选择。

赠与：国家规定，个人将房产无偿赠与子女的，暂免征收营业税；对当事双方不征收个人所得税。广东省规定，契税税率为3%；从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。也就是说，营业税、个人所得税、契税、印花税四个税种中，直系亲属之间赠与房产只征收3%的契税，其他全部免征。当然，赠与也存在跟继承一样的情况，就是后续交易需要缴纳20%个人所得税的问题。

除了上述三个方式之外，还有另外一个方式——特殊的交易（直系亲属房屋买卖，也称为近亲交易）。2013年8月，广州公布《住宅存量房交易计税价格异议处理办法》规定：“将房屋转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人，以不低于成本价(转让人的购房原价等)为计税价格。成本价(转让人的购房原价等)以发票或契税完税证明载明的价格为准”。

刚刚我们列举了国家、广东省、广州市的三级管理规定，我们发现，近亲属之间房产过户，采用赠与方式和近亲属之间原值交易方式都可以不同程度节省税费，那么到底哪一种更加节省税费？  

答案是：近亲交易更加节省税费。近亲属交易，可以按照原来发票价交税，税费比赠与更低。并且，采用原值交易方式，首先是可以有效地降低税费，再者还可以避免未来再出售的时候缴纳高额的个税。而通过赠与进行房产过户，亲属再次出售的时候，要征收20%的个人所得税，只有满五年唯一的住房才可以免征。

由此可见，采用直系亲属原值交易方式最节省税费。